| 从年初开始，上海的商业物业市场就不断爆出海外基金收购的轰动性案例：花旗银行一次收购市值约８亿元的陆家嘴部分写字楼物业；澳洲麦格里集团旗下ＭＧＰＡ收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额约８亿元；而诸如摩根士丹利、莱曼兄弟之类的机构，也在暗中部署战略。
２００４年，宏观紧缩政策及“土地新政”突然“袭击”中国房地产业，但是对于已经“试水”中国两三年的海外房地产基金来说，这次政策调整却给了他们“意外的好运气”。而人民币的升值预期、房地产市场相关政策进一步放开等因素的刺激，也使包括游资在内的各种外资正以百川入海之势汇入上海的房地产市场。
本来就在政策、需求和炒作等因素下痛苦辗转的上海房地产市场，如今又被强势嵌入一个外资因素，它到底将何去何从？
宏观调控未阻外资投资步伐
从２００４年下半年开始，来自欧美、东南亚和中国香港等地的海外地产基金，如荷兰国际房地产、摩根士丹利、澳大利亚麦格理银行等在上海房地产市场动作频频，一改以往小心翼翼的投资方式，逐步加快了资本运营。
有数字显示，今年前３个月外资机构在沪房地产收购金额，已超过去年全年的总额。一项调查表明，尽管只有８％的被调查机构投资者在上海有项目，但几乎逾９０％的被访者都表示了在上海的投资兴趣。与此同时，上海的商业物业成为他们今年最想收购的产品种类。上海零售市场在亚洲投资者吸引力排行榜中名列第五。
国际知名房地产咨询机构仲量联行的相关调查则显示，尽管从去年上半年持续至今的宏观调控有加强之势，但机构投资者对中国房地产市场的信心丝毫未损。对于被业内认为对房地产市场投资信心威胁最大的央行加息，８３％的机构投资者认为无影响。相反，有关国内房地产政策的调整，被国际投资者普遍认为将稳定市场和提高市场透明度，并称这种政策调整不会影响正在进行的投资计划。
一位主要从事房地产投资的外资银行经理分析，中国的房地产正处于一个“提升期”，并没有到达顶部，当前国内银行系统对于贷款政策的紧缩，实际上是在减少市场风险，客观上为实力雄厚的外资创造了机会。除非是恶意炒家，在外资看来，通过财税、贷款调控房地产市场是再正常不过的做法，是有益于市场健康的，是可以接受的。对于中国地产宏观趋好的判断是外资不撤反进的一个重要原因。
上海市政协委员、上海豪都房地产公司董事长屠海鸣对海外房地产基金的介入分析说，炒房并不是上海房地产价格高企的全部原因，还应考虑到国外基金进入等因素。虽然目前国外基金进入上海的量并不是很大，但是据预测在两三年之内，其资金量将达到２０亿至３０亿美元，而从改革开放至今进入上海的全部外资只有１００亿美元左右。这些基金正以种种方式，诸如与中资公司合作或是参与政府的旧城改造等方式来进入内地市场，事实上，对于各类境外或外地人士来说，上海整体依然散发着强烈的吸引力。
与此同时，人民币升值的前景也确实为外资看好。虽然官方汇率还没有大的变化，但是在美国，地下市场人民币兑美元的汇率已经上升了５％左右。因此，即使投资才刚刚签约，就可以视作已经实现了５％的回报，这个诱惑力可不小。而在美国和欧洲，其ＧＤＰ的年增长不过２％－３％，中国却达到了８％－９％，再加上人民币的增值空间，这些因素都足以让那些整日为出路发愁的美欧资金动心。
海外房地产基金瞄准高档物业
房地产基金是一种从事收购、发展、拥有、运作并产生收入的物业基金。目前，房地产投资基金在境内的运作基本采用三种模式，即：直接购买房产；进行项目合作；直接参股房地产公司，介入公司运作。他们有的前期就开始介入项目开发，有的购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，也有的通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利等。
其中采用项目合作方式的，一般先有项目，外商就看中的房地产项目与中资企业合资开发，外商的投资资金可以通过直接投资和股东借款来实现。
而采用直接购买房产模式的，目前购买目标以中高档写字楼和住宅为主，其主要看好上海甲级写字楼市场透明度高、未来两年供需关系稳健并且能提供稳定的收益。高力国际２００５年最新一季的房地产投资市场研究报告指出，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。目前上海顶级写字楼一般都是由大型外资开发商独资或合作建设。对于外资机构来说，收购开发背景雄厚的写字楼有利于物业本身风险的降低。目前上海高档写字楼市场还处于起步阶段，有很大发展潜力。
不过，海外房地产基金虽然对投资中国市场充满信心，但出手却一直十分谨慎。作为投资基金，钱不难找，而是项目难找。同时，目前内地房地产市场对外资基金的运作有很多限制，外资地产基金在内地市场的发展仍处于试探阶段——尚无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。而且外资房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目。而国际通行的做法是，基金可在其他国家任意存放，这意味着基金在没有项目的情况下也可自由流动。
外资炒家推高房价
３月１０日，国家外汇管理局局长郭树清在全国政协十届三次会议上表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题。不加区分地引进外资可能“后患无穷”，比如投机资本在当地炒房地产，把价格抬得很高，这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。
基于人民币升值预期，正有大笔海外热钱流入国内，投资和购买房地产是其最主要的选择之一。就在海外资金纷纷加注中国房地产业投资的同时，一些海外炒房者也开始频频现身。
中国人民银行上海分行的一份调研报告证实：外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等，而在这个完整的链条中，外资的跨境资本流动和汇兑管制几乎不存在。
外资，正成为左右上海房地产市场的重要力量。
一位房产中介告诉记者，这些海外资金通常以小组的形式出现，他们在海外吸纳一部分资金后进入国内炒房，主要以日本、马来西亚、新加坡及我国香港、台湾地区资金为主，也有部分美籍华人资金。
同样是人行上海分行的统计，境外汇入的购房款目前增长迅速，购房款的本外币融资中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比从２００３年的９．６％，到２００４年前５个月骤升为１６．８％。而这部分增长中，主要用于投资。该统计表明，境外资金直接流入房地产的占比从２００１年到２００３年不断提升，分别为：１６．１％、２３．５％、２５．４％，而在２００４年前５个月，相同口径的统计达到３２．６％。
外资的进入正成为推动上海房地产价格上涨的强劲力量。大量外资投向上海的高价楼盘。业内人士分析，在外资眼中，上海高价房产是国内以人民币计价的最好的国际性投资品种。上海是一个国际大都市，高品质房产未来必定能吸引全球范围的有钱人，同时这又是以人民币计价的资产，从房产本身和人民币资产两个角度考察，它们都有升值潜力。
上海社科院的一项市场研究表明，外资投资的主力楼盘大都在２００万－５００万元一套的高档楼盘，这部分楼盘一般位于市中心。而２００４年，上海的中心城区，如卢湾、黄浦等，房价的涨幅均在５０％以上。
一位房产中介对记者说，两年前，银行对外资的买房政策比现在优惠得多。因此他们通常可以从银行贷出美元，然后结汇成人民币买房，或者直接用美元买房。那时候美元贷款利率远低于人民币贷款利率，所以当时直接用美元投资房产的成本比国内投资者要低很多。
由于两年前国内银行贷款风险防范意识尚未树立，国内征信制度建设进展缓慢，各家银行甚至不联网，这都给外资投资者一人按揭多套房产带来方便。而随着这种“自买自卖”的炒作，房产也被不知不觉地攀上天价。
上海银监局的统计表明，２００４年上海中资金融机构外汇贷款明显少增。但同期，外资金融机构外汇贷款却获得历年新高。２００４年年末，外资金融机构外汇贷款余额１２５亿美元，比年初增加４４．７亿美元，同比多增２８．９亿美元，其中下半年新增１５亿美元，占全年外汇贷款增量的３３．６％。
一项针对上海市民的专项调查显示，对于境外资金投资上海房地产市场，多数受访市民持谨慎欢迎态度。７１．５％的受访者认为，这可能会为房产市场增加更多的泡沫投机成分。调查显示，外资的投机标签为市民接受外资进军上海房地产市场设置了心理障碍，２７．９％的受访市民认为，一旦外资因某种原因如美元加息，对人民币升值失望或套利成功而撤资回流，可能会引发上海房产市场的拐点到来，１７．１％的人甚至认为“肯定会”。
一位在上海专门从事房地产法律服务的律师对记者说，他们越来越多地在为来自国外的投资者做代理，而作为上海本地人，在强势的外资面前，不能不担心自己面对高房价的竞争力。 |
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